Попри велику війну ринок житлової нерухомості України продовжує працювати, але безпекові чинники дещо вплинули на географію нової пропозиції. Що відбувається з цінами на нове житло та «вторинку», де найбільший попит на квартири та що впливатиме на ринок у поточному році, розповідає фінансова аналітикиня Наталія Задерей.
Головні матеріали Forbes Ukraine у email-розсилці. Раз на тиждень на вашій пошті.
Дякуємо за підписку Підписатися
Війна продовжує змінювати ринок житла в Україні. Географія нової пропозиції суттєво змінилась. У 2021 році найбільше квартир збудували у Києві та області, а також Одеській, Львівській та Харківській областях, свідчать дані Державної служби статистики. П’ятірка лідерів за підсумками 2023-го вже виглядає так: Київ, Київська область, Вінницька область, Львівська область, Івано-Франківська область.
Пʼять регіонів-лідерів за пропозицією нового житла
Пʼять регіонів-лідерів за пропозицією нового житла. Джерело: ДССУ
Бум на Поділлі
Доволі несподіваним є зростання нової пропозиції у Вінниці та Вінницькій області. Активізація будівництва в обласному центрі, віддаленому від західних кордонів, може пояснюватися більшою доступністю житла у порівнянні з Києвом та Львовом. Водночас — сприйняттям регіону як відносно безпечного.
Також у Вінниці зосереджена одна з найбільших IT-спільнот в Україні. У місті налічувалось порядку 10 000 фахівців та 187 роботодавців на жовтень 2023-го, згідно з даними DOU.
У Вінниці у продажу 48 житлових комплексів, свідчать дані Lun.ua. Середня ціна квадратного метра на первинному ринку міста на березень практично не змінилася порівняно з березнем 2023-го. Тоді як середня ціна однокімнатної квартири на «вторинці» за пів року зросла на 10%, згідно з даними Lun.ua. Що може свідчити про наявність попиту на житло у місті.
Про перспективність Поділля з погляду співвідношення між безпекою та цінами може свідчити й наявність Хмельницької області серед лідерів за дозволами на будівництво житла.
Львів не здає позицій
Львів залишається найпопулярнішим регіоном з погляду релокації. На розвиток IT-кластера тут зробили ставку за десятиліття до війни. Популярність Львову серед айтівців навіть призвела до активізації ринку офісної нерухомості під час війни. Тож зниження обсягів пропозиції нового житла у порівнянні з попередніми роками важко пояснити. Тим більше що середня ціна квадратного метра у місті у березні зросла на 12% рік до року.
Вперше за всю історію за середньою ціною на первинці Львів обігнав столицю. Судячи зі статистики дозволів на будівництво нового житла, скорочення пропозиції у місті тимчасове.
За кількістю квартир на початок будівництва у 2023 році Львівська область була на першому місці по Україні. Отже, інвестиційна активність на ринку житла Львова ймовірно зберігатиметься. Загальмувати її може хіба що брак земельних ділянок під нову забудову, про яку заявив місцевий забудовник «Ваш дім», пояснюючи своє об’єднання з компанією Avalon на початку 2024 року.
Івано-Франківськ – лідер за темпами зростання цін
Середня ціна на ринку «первинки» Івано-Франківська у березні зросла на 27% рік до року. А однокімнатна квартира на «вторинці» в середньому здорожчала на 20% за пів року, свідчать дані цін Lun.ua.
Хоча за кількістю і площею введених в експлуатацію у 2023 році квартир Івано-Франківщина суттєво відстає від Вінничини та Львівщини. У Івано-Франківську 156 черг ЖК, згідно з даними Lun.ua. Це трохи менше, ніж у Львові, та більше, ніж в Одесі, яка активно розбудовувалась до війни.
Як невеличке за чисельністю населення місто стало привабливим для забудови? Скоріш за все, дається взнаки близькість до кордону і до Карпат, відносна безпечність з погляду безпеки. Тому забудовники міста активно рекламують свої квартири саме як інвестиційний інструмент.
Динаміка цін на житло за регіонами, березень 2021-го = 100%
Динаміка цін на житло за регіонами, березень 2021-го = 100%. Джерело: lun.ua, розрахунки автора
Хоча загалом невеликі міста в західних областях комфортні саме мало- і середньоповерховою забудовою, в Івано-Франківську вже почали пропонувати і висотки (16–19 поверхів).
У Києві та області ситуація найдивніша
У столиці України пропозиція нового житла поки найбільша. Середня ціна квадратного метра на «первинці» трохи зросла, не дивлячись на складну безпекову ситуацію і проблеми в одного з найбільших забудовників столиці.
Такий стан справ можливий через те, що ціни оголошень не відображають реальний попит. На це вказує статистика Lun.ua для «вторинки» Києва. Різниця між середньою ціною для всіх оголошень і ціною оголошень проданих квартир становить $13 000 для однокімнатних квартир.
У Києві та області видали найбільше кредитів за держпрограмою «єОселя». Але загальна кількість виданих кредитів (трохи більш як 3000 угод) не вплине на ринок при пропозиції квартир у кілька десятків тисяч.
Київ та область вирізняються найбільшим скороченням обсягів розпочатого будівництва. У столиці кількість квартир на початку будівництва у 2023 році на порядок менша, ніж у 2021 році. У маркетингу забудовників це подаватиметься як скорочення пропозиції на фоні стабільного попиту. Утім і самі столичні забудовники визнають, що квартири нині купують для проживання. Тоді як у довоєнні роки був значний інвестиційний попит, який формує пропозицію на вторинному ринку житла.
П’ять регіонів-лідерів за початком будівництва (кількість квартир у багатоквартирних будинках на початок будівництва)
П’ять регіонів-лідерів за початком будівництва (кількість квартир у багатоквартирних будинках на початок будівництва). Джерело: ДССУ
Ймовірно попит на житло підтримують високооплачувані фахівці IT-галузі, судячи зі статистики DOU та ЛУН, що оцінюють вартість квартир на «вторинці» різних міст у річних зарплатах IT-фахівців. За цей попит з Києвом змагатиметься не тільки Львів, а й Івано-Франківськ та міста Поділля. А в перспективі і близький до кордону з Польщею Луцьк, де активізувалися забудовники з Хмельниччини.
Найближчі перспективи
На географію попиту на житло впливатиме не тільки безпекова ситуація в Україні. На столичному ринку не вщухають скандали, у низки забудовників проблеми через захоплення перехресним фінансуванням до війни, найбільш доступне житло у некомфортних бетонних гетто.
Судячи зі статистики дозволів, інвестиційна активність переміщуватиметься у бік західних регіонів. Як це позначиться на цінах, прогнозувати важко, адже український ринок житла керований наративами, а не даними.
Якби ринок був прозорим і data driven, то взагалі складно уявити зростання цін під час війни. У той час як у європейських оглядах ринку житла пишуть, що через війну в Україні зросли процентні ставки та вартість енергоносіїв, відтак знизився попит, у нас, в епіцентрі війни, спостерігаємо неадекватну цінову динаміку.
Цього року забудовники почали продаж квартир із реєстрацією речових прав відповідно до нового законодавства. Це дає надію на появу довгоочікуваної статистики продажів. Багато залежатиме від того, чи винесуть забудовники із західних та центральних регіонів уроки з досвіду Києва.
Можливо, наслідком диверсифікації географії пропозиції і попиту стане якісніша і комплексна забудова та здорові урбаністичні тренди. А можливо, разом з інвестиційною активністю на захід перемістяться і протести ошуканих інвесторів.