Загальний тренд на ринку нерухомості Києва та Київської області – зростання вартості квартир. У столиці ціни в доларовому еквіваленті ще все одно менші за рівень кінця 2021 року, в області – перевищують його. Яка середня вартість вторинного житла та що формує ринок під час війни?
Медіанна ціна однокімнатної квартири в Києві у доларовому еквіваленті становить $67 000 – йдеться у даних ЛУН за грудень 2023 року. Це майже на 27% вище, ніж у січні 2023-го ($52 750), і приблизно на 4% нижче, ніж у грудні 2021-го ($69 950).
За 2-кімнатну квартиру у столиці продавці у середньому просять $89 000. Зростання порівняно із січнем – майже 15% ($77 000), але у порівнянні з груднем 2021 року це на 11% дешевше ($100 000).
У Київській області ціни на однокімнатні квартири за два роки (із грудня 2021 до грудня 2023) зросли приблизно на 1,1 в. п. до $41 612, на 2-кімнатні – на 3,3 в. п. до $61 499, за даними Dim.Ria.
Більша динаміка в області – на 3- та 4-кімнатні квартири. 3-кімнатні додали в ціні за два роки 17,4 в. п. ($86 985), а 4-кімнатні – 30,4 в. п. (до $129 033), згідно зі статистикою DIM.RIA.
Що далі? Продавці і ріелтори традиційно говорять про підвищений попит і неминуче здорожчення у 2024 році.
Як вони обгрунтовують ці прогнози та на яких покупців розраховують?
«єОселя» є, переважно на вторинному ринку
«Попит на вторинне житло обумовлений тим, що нині покупці не готові чекати, поки квартира добудується, і обирають нерухомість, в яку можна швидко заселитись або ж відразу здавати в оренду», – каже Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України.
До того ж покупці мають більше впевненості у вторинному ринку житла. «У цьому секторі відсутні ризики, які є на первинному, як-от залежність від вартості будівельних матеріалів і відсутність гарантій щодо строків введення в експлуатацію», – пояснює Піта.
У 2023 році переважна більшість покупців в області – переселенці, – каже ріелтор Андрій Кляхін із TK Real Estate. Частина – кияни, які вже планували купувати житло, але фінансовий стан не дозволяв придбати його у місті. «Тому й підвищився попит в області», – пояснює ріелтор.
Чинник, який підтримує попит на купівлю житла на вторинному ринку, зокрема у Київській області в економ- і комфорт-сегментах – це іпотечні програми, – додає Ніна Тарасенко, власниця консалтингової компанії Nina Tarasenko Real Estate Consulting.
Основна така програма нині – доступне кредитування житла під 3% чи 7% «єОселя».
Довідка
Як працює програма «єОселя»
Програма «єОселя» працює з жовтня 2022 року. Її реалізують Міністерство економіки спільно з Міністерством цифрової трансформації та компанією «Укрфінжитло».
Для військовослужбовців ЗСУ за контрактом та силовиків, педагогів, медиків та науковців ставка становить 3% річних. Для учасників бойових дій, ветеранів, ВПО, інших громадян, які не мають у власності житла або хочуть збільшити його площу, – 7%.
Під програму попадають квартири з розрахунку 52,5 кв. м на одну особу плюс 21 кв. м на кожного наступного члена сім’ї.
Житло має розташовуватися на території України, за винятком тимчасово окупованої території та районів бойових дій.
Вартість 1 кв. м загальної площі житла не повинна перевищувати опосередковану вартість спорудження житла за регіонами України, визначену Мінінфраструктури, та помножену на коефіцієнт від 1 до 2,5 залежно від регіону.
Наприкінці грудня 2023 року Кабінет міністрів України розширив умови програми. Її учасники зможуть купувати не тільки квартири, а й житлові будинки або таунхауси, введені в експлуатацію і не старші ніж три роки.
Нормативна площа житлового будинку для сім’ї з однієї особи – не більше 62,5 кв. м загальної площі та додатково 21 кв. м – на кожного наступного члена сім’ї.
Ветерани війни, учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни та члени їхніх сімей зможуть придбати квартиру під 7% річних: в Києві та обласних центрах – у будинках, яким не більше 10 років; в інших населених пунктах – без обмежень за віком. Іншим учасникам іпотеки доступне житло, введене в експлуатацію не пізніше трьох років на момент підписання угоди.
Читати більше Згорнути
З жовтня 2022 до початку 2024 року українці отримали від банків понад 6500 іпотечних кредитів, йдеться в даних компанії «Укрфінжитло», яка займається програмою «єОселя». Лідери за їхньою кількістю – Київська область і Київ. 1764 (або 27% від усіх іпотечних кредитів) було видано в області, 1103 (17%) – у столиці. Близько 71% усіх іпотечних кредитів – на купівлю житла на вторинному ринку.
У 2022 році нотаріуси посвідчили 100 710 договорів купівлі-продажу квартир і житлових будинків в Україні – за даними Міністерства юстиції. Падіння порівняно з довоєнним 2021 роком – більш ніж утричі. Статистики за 2023 рік немає.
Порівняння цих даних може говорити про незначну частку «єОселі» в загальному обсягу продажів.
Обережне зростання
Попит на житло відображає безпекову ситуацію. Нині покупці можуть відкладати купівлю через обстріли, страх пошкодження нерухомості та повторення блекаутів, каже Піта.
Це формує відкладений попит, який має шанси реалізуватися навесні, якщо буде затишшя у січні-лютому. «Люди люблять купувати квартири весною. Цей відкладений попит може підняти ціни в межах 10%», – прогнозує Юрій Піта.
Зміни у фінансуванні та розширення держпрограм теж впливатимуть на попит, каже Тарасенко.
У 2024 році за програмою «єОселя» планується видати близько 12 000 іпотек – повідомила керівниця комунікацій «Укрфінжитла» Анжеліка Зборошенко на запит Forbes. Але фінальна цифра залежатиме від попиту, готовності українців до укладення угод і наявності житла, яке відповідає умовам «єОселі». «Загальна кількість усіх заявок за час роботи програми вимірюється сотнями тисяч, які трансформуються в десятки тисяч потенційних клієнтів, – кажуть в «Укрфінжитло». – З тих, хто отримав попереднє погодження від банку, приблизно 15% доходять до укладання кредитних угод».
Тарасенко припускає: якщо 2024 рік буде таким же, як 2023, то ціни зростатимуть завдяки програмам кредитування. Але йдеться про економ- і комфорт-класи житла. «У нинішнього покупця не вистачає своїх грошей, і якщо держава допомагатиме з цим, то зростання цін буде неминучим», – каже вона.
За її прогнозами, підвищення цін у Києві у 2024-му буде приблизно на рівні 2023-го. «В області вартість житла економ і комфорт також зростатиме, але повільніше через наявність більшої кількості пропозиції та нове будівництво, яке, на відміну від київських проєктів, має коротший цикл», – каже Тарасенко.
Ріелтори сподіваються на попит серед переміщених громадян і військових.
«Люди, які орендують квартири у Києві та області, формуватимуть попит на купівлю житла у 2024 році», – коментує Кляхін. За його оцінкою, багато військових мають можливість покращити житлові умови. «До того ж військові, які проживали в інших регіонах, розглядають переїзд у Київську область», – каже Андрій Кляхін.
Військові різних професій отримують найвищі середні зарплати в Україні – згідно зі статистикою work.ua. Їм же пропонується нижча ставка в «єОселі». Серед усіх учасників програми майже 63% – військовослужбовці та силовики.